------写在《物权法》实施后

 

深圳蔡先生夫妇获得了“天价”拆迁补偿金，之所以是“天价”，按照媒体的报道，是鉴于如下的理由：一是蔡先生夫妇的房地产的补偿金额与其他被拆迁人相比，在单价上超过了10000元，这是单价的“天价”，二是总价也给人的感觉很高，三是蔡先生是中国香港人，香港人获得的拆迁补偿好象比大陆的其他人高了也给人天价的感觉。

难道这是天价吗？

媒体的评论说这是蔡先生依照《中华人民共和国物权法》的规定争取的结果，也就是说，这一天价的取得，是物权法保护被拆迁人合法权益的结果。

多家媒体的记者请我就蔡先生的补偿从《中华人民共和国物权法》的角度评论一下，我不置可否。

之所以不置可否，是因为，媒体的朋友们认为，这是物权法施行后被拆迁人（俗称拆迁户）的胜利，是政府方面被迫按照《物权法》行政的结果，因此意义重大。

我并不这么认为，这是因为本案的被拆迁人实际上不是依照物权法取得了拆迁补偿，而是依照迄今为止被认为是废除了但仍然在执行的《城市房屋拆迁管理条例》取得的拆迁补偿。

我注意到媒体在描述蔡先生夫妇不搬迁的理由是：被拆迁人所在地的房地产市场价格（二手物业）在拆开始时已经是12000元/平方米，而被拆迁人所有的房屋的拆迁补偿的价格被评估为3998元/平方米，经有关部门协调拆迁人可以给予6500元/平方米的补偿。蔡先生不同意搬迁的理由就是给被拆迁人的价格低于市场价格，因此不同意补偿。

蔡先生被按照法律规定的拆迁程序进行了裁决，在复议阶段和诉讼阶段均败诉，就在被强制执行阶段，蔡先生突然与开发商达成了天价补偿协议。

法律和蔡先生开了个玩笑，也给媒体和其他人留下了丰富的想象空间。

我不认为本案是依照物权法办事的结果，物权法没有规定给蔡先生的补偿会超过其他人，物权法在这一法律层面上没有任何制度上的创新？！

之所以这么认为，是因为：

于2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》涉及到被拆迁人权益保护最“显著”的规定是该法律第四十二条，根据该条的规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

怎么看这一条，仅仅是原则规定了被拆迁人的权利的保护是依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，还应当保障被征收人的居住条件。

这与蔡先生要求按照市场价格给予补偿有什么关系呢？

再看被垢病多年的《城市房屋拆迁管理条例》之规定，之所以说该条例被垢病多年，是因为很多人都认为，该条例规定的补偿制度侵害了被拆迁人的合法权益，不利于被拆迁人合法权益的保护，果真如此吗？

该条例第第二十二条规定：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
　　除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

第二十四条　货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

多的法条就不必援引了。

根据上述第二十四条的规定，货币补偿的金额，是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

什么是房地产市场评估价格呢？

通俗的说就是该房地产在当地的市场价格，经评估机构评估确认作为拆迁补偿的依据。

蔡先生的房地产在拆迁时的市场价格已经是12000/平方米，这是媒体报道的，果真如此，则存在的问题只能是：

承担评估房地产价格的评估机构违反了法律规定，将蔡先生的房地产评估为3998元/平方米。

或者作为房地产行政主管部门的拆迁管理机构，没有依法审查评估机构的评估结果，作出了错误的裁决；

或者是作为复议机构的某人民政府，没有依法审查复议申请人蔡先生的房地产的市场价格的准确和合法性，作出了错误的复议决定；

或者是审理本案的人民法院在审理本安定过程中，对涉及到房地产价格的估价结果的鉴定结论的审查，没有依照法律规定进行以致作出了错误的判决。

对价格负责的评估机构，如果真的评估错了，在本案发生之后，该承担什么样的法律责任呢？

房地产拆迁主管部门在裁决错了，该对本案承担什么样的法律责任呢？

复议机构复议存在问题，该对本案承担什么样的法律责任呢？

人民法院审理本案的结果存在问题，则对本案承担什么样的法律责任呢？

如果政府没有错、如果评估结果没有错、如果复议机构没有错、如果人民法院的审理结果没有错，则错了的只有一个人，哪就是蔡先生本人？！

可问题是：政府也没有说蔡先生错了？

一份生效的评估报告，一份被房地产行政主管部门审查确认的评估结果、一份经复议机构复议审查的拆迁裁决、一份经人民法院判决确认的拆迁裁决，在强制执行阶段，竟然以让所有人瞠目的方式被搁置起来，这是为什么？

所以，以法治的思维在思考问题的人们，总要给这个让人百思不得其解的问题提出问号？！

所以，真正给被拆迁人撑腰的不是那个遥不可及的《中华人民共和国物权法》，而是被所有人垢病的《城市房屋拆迁管理条例》！