《房地产开发商是这样经营运作的吗？》

最近一段时间，社会上就房价问题吵的火热，甚至还出现了“打赌”的戏剧笑话。公众们好象都十分关注房地产楼盘的价格，而我却对房地产业比较陌生。最近，和一些朋友茶余饭后闲谈时听说了这样一种说法，不知道是否真实，写出来让大家议论议论，以求真实。

有人说：

房地产商都是与银行相互勾结的！任何一个房地产开发公司自己都没有多少钱，就是靠一种“利益与权力”的关系资本，从银行贷款来开发房地产。

通常房地产商只要能筹集到一个工程的30%资金，就可以开工了。

然后就开始用预售楼盘的销售方式回笼相当一部分资金，再加上拖欠建筑工程款和建筑材料款以及劳务费用等等。

这样只要在一年内房产能完工，这期间，预销售也能实现70%以上，或者是100%销售完，这样就实现了房地产开发的一次周期性的经营运作。

这其中房地产开发商在银行的贷款风险就已经在预销(期售房)中转嫁回到了银行或购房者身上；拖欠款也在70%---100%的销售过程中逐渐的支付和留一部分质量保证金而自用流动资金。

一般房地产商能在成本与销售价差价中获取50%---30%的利润。当销售价高涨时，其所获利润能在100%或者是几倍。

在实现了一次周期性的经营运作后.房地产商就又开始新一个周期的经营运作了。

可以看出，一个房地产商其实是没有什么实质性的资产的，他们所谓的实质性资产就是“利益与权力”。就是为其提供资金的银行！还有那些建筑商和材料商们!

可是，房地产商的楼盘销售不出去时，其风险表面在房地产商，实质上在银行，或者转嫁到建筑商和材料商身上，因为贷款和拖欠款都在房地产楼盘上，有楼盘在那里顶着，而不在房地产商身上。

房地产商只是赚钱，没有实质风险！而且实际上也没有什么实质性的资产。楼盘销售完了,资产的所有权也就转移了，不再属于房地产商的了。任何一个房地产商都是“肥了个人”，而企业却没有多少资产和资金，在地震捐助款额中已经暴露无疑!

上述这些话，不知是真还是假？听了后有些半信半疑，想一下，有些道理，但又有些怀疑？如果是这样的话，那么，房地产开发公司不就是一个空架子或空壳的公司吗？如果，房地产开发商没有了“银行贷款”和“拖欠款”这两项经营“伙伴”，再加上是楼盘销售不畅的情况，其后果也只能是“散伙”了！